Face à la baisse spectaculaire des taux amorcée il y a 3 ans déjà (avec un palier atteint il y a 2 ans, puis encore une baisse en tout début d’année 2016), de nombreux français ont profité de cette occasion pour renégocier leurs crédits immobiliers, anciens ou non, dont certains dépassaient initialement un taux fixe de 4,00 % hors assurances. Certains s’étant même lancés dans de nouvelles démarches pour leurs prêts souscrits il y a peu aux alentours de 3,00 %, alors que des prêts immobiliers se négocient aujourd’hui à des taux fixes parfois inférieurs à 2,00 % sur 25 ans. Encore faut-il que cela en vaille la peine. Nous avons réalisé des calculs pour 3 cas.

 

Prêts mixés ? Présence d’un PTZ ? Paliers… ?

On lit, dans la presse, qu’une telle renégociation est intéressante si la différence est de x points par rapport au taux initial… Que nenni… En réalité, c’est un peu plus complexe que cela… Et le calcul mérite d’être effectué pour chaque situation. Il faut tenir compte des spécificités de chaque montage financier : Y a-t-il des prêts mixés ? Sommes-nous en présence d’un prêt à taux zéro ou d’un prêt patronal ? Quels sont les paliers de remboursements ? À cela s’ajoute les durées restantes à rembourser, le montant du capital restant dû, l’assurance du prêt et la nouvelle situation de santé… Bref. Il n’y a qu’un calcul précis de chaque situation qui permet de définir si « ça vaut le coût ».

 

Combien ça rapporte (mais aussi combien ça coûte) de renégocier son crédit immobilier ?

Et oui. Il faut le savoir, renégocier son prêt immobilier a un coût. L’idée étant, in fine, que le jeu en vaille la chandelle. En d’autres termes, que l’économie réalisée paie l‘ensemble des frais liés à la renégociation tout en permettant un gain sur l’opération. Mais alors ? Combien ça coûte ?

La banque qui est à l’origine du financement a le droit d’accepter ou de refuser de renégocier son financement, et, en cas d’accord, proposer un nouveau taux, via un avenant au contrat. Certains établissements pouvant conditionner la renégociation en un taux révisable (généralement plafonné – « capé » comme on dit dans le jargon) et négocier des contreparties en échange de cette baisse. Des frais de dossier étant généralement facturés aux emprunteurs pour cette opération.

Dans le cas d’une renégociation auprès d’un autre établissement bancaire, des frais sont à prévoir, et notamment les pénalités de remboursement anticipé à verser à « la future ex banque », des frais de dossier et de garantie.

 

Le calcul 

Rien de mieux qu’un dessin (ou un joli tableau) pour mieux comprendre et pouvoir comparer. Prenons les exemples fictifs suivants :

Cas 1 : Un prêt immobilier de 150.000 € souscrit à 3,00 % il y a 2 ans (sur 25 ans – il resterait alors 23 ans).
Cas 2 : Un prêt immobilier de 150.000 € souscrit à 4,00 % il y a 5 ans (sur 25 ans – il resterait alors 20 ans).
Cas 3 : Un prêt immobilier de 150.000 € souscrit à 5,00 % il y a 10 ans (sur 25 ans – il resterait alors 15 ans).

 

Cas 1 Cas 2 Cas 3
Montant initial emprunté sur 25 ans 150 000 € 150 000 € 150 000 €
Taux h.a. initial 3,00 % 4,00 % 5,00 %
Assurance complète (2 pers.) 90,00 €/m 90,00 €/m 90,00 €/m
Mensualité assurances incluses 801,32 € 881,76 € 966,89 €
Durée restante 23 ans 20 ans 15 ans
Capital restant dû 141 692 € 130 657 € 110 886 €
Indemnités de remboursement anticipé (estimation) 2 125 € 2 613 € 2 772 €
Frais de garantie et de dossier bancaire (estimation) 2 000 € 1 900 € 1 800 €
Total du nouveau prêt (à racheter) 145 817 € 135 170 € 115 458 €
Taux h.a. du nouvel emprunt 1,90 % 1,70 % 1,40%
Assurance complète (2 pers.) 90,00 €/m 90,00 €/m 90,00 €/m
Nouvelle mensualité assurances incluses 742,55 € 754,76 € 801,51 €
Économies potentielles 16 220 € 30 480 € 29 768 €

 

Si vous vous interrogez sur la pertinence de renégocier votre crédit immobilier, le mieux étant de réaliser un diagnostic personnalisé (que nous vous offrons). Seuls vos tableaux d’amortissement seront nécessaires à ce stade. Nous réalisons l’étude dans la journée. Il n’est pas nécessaire de vous déplacer au sein de notre cabinet de courtage à Angoulême pour cela – toutefois, si vous souhaitez en profiter pour venir nous rendre visite, nous ferons connaissance et échangerons avec vous avec plaisir.

 

Formulaire de demande de pret en ligne

Simulation Emprunt

Les hypothèses retenues sont données à titre d’exemple pour un emprunt de 150.000 € pour l’achat d’un bien immobilier ancien sans travaux d’un montant de 150.000 €. Les calculs effectués ne constituent qu’une simulation qui ne peut en aucun cas engager la société. Les taux mentionnés ne sont qu’indicatifs.